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租房市场“倒春寒”: 供需逆转租金下滑

2019-11-02 16:53 作者:admin 来源:网络 浏览数:

  租房市场“倒春寒”: 供需逆转租金下滑,“我的房子挂了半个月了都没人来看。”5月8日,市大兴区业主于先生苦恼地对21世纪经济报道记者表示。中介告诉于先生,目前该区域租房市场现状是“房源多,愁客户”。这对于持续上涨多年且常常火爆的租房市场而言,是罕见的现象。

  租房市场无论是成交还是租金通常呈现上涨趋势,即便偶有下跌也属季节性因素。不过,这次于先生遇到的情况可能不是个案。为了了解租房市场线世纪经济报道记者调研了30家房产中介。此次调查采取电话采访的形式,分别随机选择每个区的链家、我爱我家、中原地产、麦田地产以及安居客。调研结果发现,租房市场整体稳中带降。受相关政策和事件影响,大部分区域租赁价格都在下降,降幅在100-1000元/月不等,出租房交易速度有所减慢。

  考虑到租房市场可能也受到季节性因素影响,我们还对比了同期的其他城市。诸葛找房选取北上广深杭蓉这六个综合实力强的“年轻人逐梦之地”,也是流动人口众多租赁市场发展快体量大的代表城市来一探究竟。

  从租房成交量上来看,春节后各城市3月的租房成交环比2月都有明显的提升。一线月的租房成交并未出现预期中的提升,市场表现相对平稳。而广州、深圳3月租房成交量均上涨5成以上,市场小高峰明显。珠三角区域人才吸附能力增强,租房成交量修复。

  春节过后,多地租房市场季节性回暖迹象明显,但等热点城市租房市场在节后出现租金下降的消息也备受关注。流动人口基数大、租房需求旺盛,租房市场一直看涨。不过今年春节后租房小高峰,租房市场却未有大幅涨租现象,一些地区甚至出现房屋租不出去的窘境。

  从季节角度来看,3、4月份当属租赁市场的旺季。诸葛找房分析,一方面2月本身自然日少,另一方面在租赁市场周期中,春节后往往有一波租房小高峰。节后,大部分人回归工作岗位,大多数一二线城市如期迎来租房小高峰。但诸葛找房却发现,等城市却并未出现如期中的租房小高峰。

  他们发现,租房市场相比住宅市场对季节周期反应更快。热点城市租房市场在2018年底传统租赁淡季表现冷淡,成交均价持续下跌。春节假期过后,2月的后两周即开始快速恢复,2月份整体上前冷后热,导致2月租房成交均价并未出现大幅上涨或下跌。3月一部分城市延续节后的租房热度,而、上海、杭州等城市则快速冷静下来,恢复正常成交节奏,3月份整体租房成交价格出现小幅回落。

  21世纪经济报道记者调研的30家房产中介也了这一现状。从调研结果来看,核心区域的房产中介都反映租金相对稳定,但望京、丰台、通州、顺义、大兴、昌平等区域房产经纪人均反映房租呈现下降,降幅从几百到上千不等。尤其是于先生所在的大兴区,我爱我家润星家园店的李先生表示,该区域一居室房租降幅约在300元/月,现在租房市场不怎么景气:房子多,客户少,需求量不多。他举了一个例子,现在一位租客可以匹配到3~4套房源,而之前是3~4位租客才能匹配到1套房源;昌平区三家房产中介公司均表示该区域租房房价有所下降,降幅区间在100-300元/月,均表示来的人少,离开的人较多,所以租房需求没有像去年那么多,房源比较充裕。

  来自云房数据中心的数据显示,和2018年同期相比,2019年平均租金走低的站点显著增多,仅30个站点租金走势由跌转涨,而由涨转降的站点则高达81个。其中,、大兴、通州、昌平等远郊区的偏远站点,价格下调幅度明显。线良乡大学城平均租金几乎腰斩,大兴线号线的物资学院站,租金降幅也都超过了三分之一。

  “先后租我房子的三家租客:第一家是从事教育培训的小老板,第二家是搞装修承包的,第三家貌似是浙江人,做批发的。他们现在都离开了。”于先生对21世纪经济报道记者说。实际上,于先生也在十年前离开,转战杭州。

  诸葛找房的报告称,整体来看,3月以杭州、成都为代表的热点二线城市的租房成交量上涨程度明显高于一线成。完善的城市建设、丰富的就业机会加之人才政策的倾斜,使得二线城市的人才吸引力加速提升,春节后恐怕也有一些“逃离北上广”的人群选择在二线城市开始新的工作、生活。

  21世纪经济报道记者针对30位房产经纪人的调研中发现,针对租金市场遇冷,他们普遍反映有三个原因:第一,去年像自如、蛋壳、相寓等长租公寓机构抬价抢房,导致租房价钱虚高,租房市场冷淡,但后期资本运作失败后租金又重回正常水平;第二,近年来着重排查地下室房等一系列不合规租房市场,导致租房成本增高;第三,市疏解人口相关政策使得外地人口流失较多。根据我爱我家地坛北里店的店员介绍,从询问房源的人数减少来看,整体人口数量在下降。

  根据市官网公布的统计数据,2018年末全市常住人口2154。2万人,比上年末减少16。5万人。其中,常住外来人口764。6万人,比上年年末减少29。7万人,占常住人口的比重为35。5%,与2017年年末相比,下降了1。1%。这是1997年以来的常住人口第二次下降,也是自2017年以来连续两年下降,人口呈负增长趋势。这也符合“十三五”规划中非首都功能疏解带动人口调控政策。

  当然,疏解人口的同时,国家大力鼓励租赁市场发展也对市场化租金产生影响。市主要聚焦符合条件人才的住房职住平衡,按照“租购并举,以租为主;产城融合、职住平衡”原则,以配租公共租赁住房为主,配售共有产权住房为辅,在就业创业人才聚集区域,筹集房源就近解决人才居住生活需求”。截至2018年6月,已经在12个城区公布了44个地块的集体土地租赁住房项目,总体供地达到431。49公顷。目前推出的44个项目中,位于六环内的项目有31个,六环外的项目13个,分别位于、顺义、延庆、门头沟、平谷、六个区。公租房主要针对的是中低端小区的公租,面向人群也大多是中低收入人群,而所建设的区域也大部分在离市区较远的区域,满足了相关人群的住房需求。

  58安居客房产研究院首席分析师张波表示,常住人口的变动对租赁市场的影响是潜移默化的,常住人口的变化趋势除了总量变化之外,更值得关注的是结构性变化,即未来将会有更多“高精尖”人才流入,而普通人才则会向二线城市转移,同时中低收入人群的比例变化则并不明显。因此未来针对于中高档次的租赁需求会呈现缓慢增长,而中低收入人群的租赁需求变化则并不明显。

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